Under räntechockens värsta år frös många bostadsrättsföreningar sina renoveringsplaner. Stambyte, fasadrenovering och takomläggning sköts på framtiden. Nu när Riksbanken sänker räntan börjar kostnaderna bli hanterbara igen – men de uppskjutna behoven har inte försvunnit.
Ett pressat läge för landets föreningar
Sverige har drygt 30 000 bostadsrättsföreningar. En stor del av dem förvaltar fastigheter byggda under rekordåren på 1950-, 60- och 70-talen – hus som nu är 50 till 70 år gamla och där ledningarna för vatten och avlopp börjar nå slutet av sin tekniska livslängd. Ett stambyte är sällan något en förening väljer att göra – det är något den till slut måste göra.
Kostnaden för ett stambyte i ett flerbostadshus varierar kraftigt beroende på husets storlek, ålder och skick, men siffror på 1,5 till 4 miljoner kronor per trapphus är vanliga för stambyte i Stockholm. För en mellanstor förening med fyra trapphus kan det sammanlagda beloppet alltså landa på 6 till 16 miljoner kronor – pengar som i de flesta fall måste lånas upp.
Räntechocken satte projekten på is
När Riksbanken höjde styrräntan från noll till fyra procent på drygt ett år förändrades förutsättningarna dramatiskt för föreningar som planerade stora investeringar. Ett lån på tio miljoner kronor som tidigare kostade runt 150 000 kronor om året i räntekostnader kom plötsligt att kosta mer än det dubbla. För föreningar med redan ansträngda ekonomier blev det ohållbart.
Många styrelser valde att skjuta på besluten. Underhållsplaner skrevs om, projekteringar lades i byrålådan och stämmor röstade ner förslag om att ta upp lån i det rådande ränteläget. Det var i många fall ett rationellt beslut på kort sikt – men det innebar också att det tekniska behovet inte försvann, det bara växte.
Samtidigt tvingades föreningar som hade befintliga lån med rörlig ränta att höja månadsavgifterna för att täcka de stigande räntekostnaderna. I vissa föreningar steg avgifterna med 15 till 25 procent under 2022 och 2023, vilket ytterligare minskade medlemmarnas tolerans för nya avgiftshöjningar kopplade till investeringar.
Nu öppnar sig ett fönster
Med Riksbankens räntesänkningar under 2024 har kalkylen förändrats. Ett tioårigt lån på tio miljoner kronor till dagens räntenivå kostar uppskattningsvis 350 000 till 400 000 kronor per år i ränta och amortering – fortfarande mer än under nollränteåren, men en märkbar förbättring jämfört med toppläget. För föreningar som under flera år skjutit på nödvändiga åtgärder börjar det bli svårt att vänta längre.
Branschorganisationen Installatörsföretagen rapporterar om ökad efterfrågan på offertförfrågningar från bostadsrättsföreningar under det senaste halvåret. Flera av de större VVS-företagen i storstadsregionerna bekräftar bilden: köerna för stambyte i Stockholm börjar växa igen efter ett par år av oväntat låg aktivitet.
ROT-avdraget – en pusselbit för villaägare
För den som äger ett eget hus och står inför stambyte finns ett ekonomiskt stöd att hämta i ROT-avdraget. Avdraget ger 30 procents skattereduktion på arbetskostnaden, upp till 50 000 kronor per person och år. Eftersom arbetet vid ett stambyte ofta dominerar kostnadsbilden – material står vanligen för en mindre del – kan ROT-avdraget minska den totala notan med tiotusentals kronor.
För bostadsrättsföreningar som juridisk person gäller dock inte ROT-avdraget på samma sätt som för privatpersoner. Det är en viktig distinktion som många medlemmar missar i debatten på föreningsstämmor. Föreningen lånar, investerar och bär kostnaden – och det är föreningens ekonomi, inte den enskilde medlemmens skattesituation, som avgör hur projektet finansieras.
Vad ska en medlem tänka på?
För den som äger en bostadsrätt i en äldre fastighet är det klokt att hålla koll på föreningens underhållsplan. En välskött förening har en långsiktig plan som tydligt visar när stambyte och andra stora åtgärder är planerade, hur de ska finansieras och hur de påverkar avgiftsnivån framöver.
Saknas en uppdaterad underhållsplan, eller om styrelsen inte kan svara på när stambytet senast gjordes och när nästa är planerat, är det ett varningstecken. En förening som skjuter på nödvändigt underhåll bygger upp en dold skuld som förr eller senare måste betalas – antingen via kraftiga avgiftshöjningar eller via lån som belastar alla medlemmar.
Den som funderar på att köpa en bostadsrätt bör alltid begära föreningens senaste årsredovisning och underhållsplan och gärna låta en oberoende ekonomisk rådgivare granska dem. Ett lågt pris på en lägenhet kan dölja en förening med stora uppskjutna renoveringsbehov och en ansträngd ekonomi.
Framåt: ett underhållsberg väntar
Fastighetsbranschen talar om ett ”underhållsberg” – den samlade kostnaden för renoveringar och åtgärder som skjutits upp under inflations- och räntechocksåren. Nu när finansieringsförutsättningarna förbättras väntas en ökad aktivitet, men det innebär också att efterfrågan på hantverkare, rörläggare och byggföretag kan stiga snabbt. Erfarenheten från tidigare byggboomar visar att ledtider och priser tenderar att stiga när många projekt startas samtidigt. Inte minst när det gäller stambyte i Stockholm och andra storstadsregioner.
För föreningar som har möjlighet att planera och upphandla redan nu – innan den stora vågen av uppskjutna projekt når marknaden – finns det goda skäl att inte vänta ytterligare. Den förening som är förberedd har ett bättre förhandlingsläge och kan undvika den prisstegring som ofta följer när efterfrågan överstiger tillgången på kvalificerade entreprenörer.